<<
>>

§ 1. Понятие договора имущественного найма

1. Под договором имущественного найма (lease, hire, louage des choses, Miete, Pacht) понимается договор, по которому одна сторона (паймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) имущество во временное пользование за установленное вознаграждение, которое эта другая сторона обязана уплатить.
Во всех рассматриваемых национальных системах права договор аренды квалифицируется как двусторонний, возмездный и консенсуальный. Предметом договора может быть любое овеществленное движимое или недвижимое имущество, которое не потребляется в процессе его использования. Договор имущественного найма имеет широкое распространение в отношениях, связанных с использованием земельных участков, в предпринимательских отношениях, включая эксплуатацию промышленного оборудования, зданий и сооружений, средств транспорта и перевозку грузов (контейнеров) и т. д. Довольно широко договор имущественного найма используется в отношениях с участием потребителя, в частности жилищных. В странах, относящихся к континентальной правовой системе, в частности в ФРГ, в зависимости от предмета договора законодатель различает и регулирует отдельно имущественный наем и его разновидность — аренду. В соответствии с § 535 ГГУ договор найма (Mietvertrag) определяется как договор, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю пользование сданной внаем вещью на срок найма. С другой стороны, по договору аренды (Pachtverlrag) арендодатель обязуется предоставить арендатору на время аренды пользование арендованным имуществом и потребление приносимых им плодов, если последние согласно с представлениями о надлежащем ведении хозяйства должны рассматриваться в качестве дохода от такого имущества (§ 581 ГГУ). Вместе с тем законом установлено, что при отсутствии специальных предписаний к правам и обязанностям по договору аренды применяются нормы права, регулирующие договор имущественного найма. Следует отметить, что на практике наиболее характерным предметом договора аренды является передача во временное пользование земельного участка, используемого для сельскохозяйственных целей. Особенностью регулирования отношений по договору об имущественном найме в Англии является то, что наем движимого и недвижимого имущества регламентируется отдельно, самостоятельным сводом правил для каждого вида имущества. Используется также различное обозначение договора в зависимости от предмета: lease — для найма недвижимости и hire — для найма движимых вещей. Для обозначения договоров имущественного найма в зависимости от сроков их действия используются различные термины: краткосрочные (от одного дня до одного года) — renting, среднесрочные (от одного года до трех лет) — hirering, долгосрочные (от трех до пяти лет и более) — leasing. В США в статутном праве принято единое обозначение, применяемое к отношениям по имущественному найму (аренде), — lease. Источником регулирования отношений по найму в странах континентальной системы права являются в основном нормы гражданских кодексов, в которых ввиду практической важности договора имущественного найма содержится достаточно подробное регулирование его содержания (Франция — ст. 17081778, 1800-1831 ФГК; ФРГ — § 535-597 ГГУ; Швейцария — нормы Обязательственного закона и т.
д.). Следует заметить, что в целях создания условий для более эффективного регулирования отношений по имущественному найму при достаточно динамичном общественном развитии, в частности в ФРГ, в 2001 году в действующее законодательство были внесены весьма существенные дополнения, что нашло свое отражение в нормах ГГУ, относящихся к регламентации отношений по договору найма. При этом центральная роль в проведенной законодательной реформе была отведена урегулированию жилищного найма. В странах англо-американского права нормы прецедентного права, которые практически исключительно регулировали отношения по договору имущественного найма, подверглись существенной систематизации и кодификации в последние десятилетия прошлого века. Так, в Англии правовое содержание договора имущественного найма стало предметом регулирования, вошедшего в Закон о поставке товаров и услуг 1982 года (Supply of Goods and Services Act). В США кодификация немалого числа положений прецедентного права, регулировавших имущественный наем, нашла свое отражение во включении в ЕТК нового отдельного раздела 2А, который состоит из большого количества нормативных положений, представляющих собой достаточно подробную регламентацию многих разновидностей сложившейся в стране практики арендных отношений. В соответствии с этими положениями «аренда» означает передачу права владения и пользования имуществом на определенный срок за встречное вознаграждение. «Соглашение по аренде» означает сделку в отношении аренды между арендодателем и арендатором, облеченную в словесную форму или же вытекающую из смысла фактических обстоятельств, включая заведенный порядок, торговые обыкновения или порядок исполнения сделки, как предусмотрено законом. Однако следует отметить, что, несмотря на проведенную в Англии и США работу по кодификации прецедентного права в рассматриваемой области, продолжает оставаться также актуальным достаточно серьезный по своим размерам массив прецедентного права, являющегося источником регулирования имущественного найма (аренды), касающегося в основном недвижимого имущества. Необходимо также иметь в виду, что практически во всех странах изданы многочисленные специальные акты по найму отдельных видов имущества, в особенности найму недвижимости, составляющие обширное законодательство, регулирующее использование сельскохозяйственных земель, промышленноторговых помещений, жилья и т. д. Целью такого законодательства является, в первую очередь, обеспечение защиты экономически более слабой стороны в отношениях имущественного найма, каковой является обычно наниматель (арендатор). При отсутствии специальных предписаний, касающихся отдельных видов отношений по имущественному найму (аренде), должны применяться общие правила, регулирующие имущественный наем и содержащиеся в нормативных актах общего характера. В договорной практике, в частности в отношениях, в которых участвуют потребители, наймодатели (арендодатели), широко применяются типовые формы договора, например при аренде жилых помещений. При этом необходимо помнить, что условия таких типовых договоров подчиняются также нормам, регулирующим содержание типовых формуляров договоров, основная цель которых состоит в лишении юридической силы договорных условий, которые могут ущемлять правовую позицию более слабой стороны, например арендатора жилого помещения.
<< | >>
Источник: Неизвестный. Гражданское и торговое право зарубежных стран. 2005 {original}

Еще по теме § 1. Понятие договора имущественного найма:

  1. 7.6. ДОГОВОР НАЙМА (АРЕНДЫ)
  2. Разновидности договора найма
  3. Статья 671. Договор найма жилого помещения
  4. Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
  5. Статья 673. Объект договора найма жилого помещения 1.
  6. 7.18. ДОГОВОРЫ О РАСПОРЯЖЕНИИ ИМУЩЕСТВЕННЫМИ ПРАВАМИ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
  7. Понятие коллективного управления имущественными авторскими и смежными правами
  8. ТИПОВОЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЦЕЛОСТНОГО ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА ГОСУДАРСТВЕННОГО ПРЕДПРИЯТИЯ (СТРУКТУРНОГО ПОДРАЗДЕЛЕНИЯ ПРЕДПРИЯТИЯ)
  9. Понятие договора
  10. Понятие договора
  11. Глава 27. ПОНЯТИЕ И УСЛОВИЯ ДОГОВОРА