<<
>>

Статья 655. Передача здания или сооружения

Комментарий к статье 655

1. Учитывая особую значимость и высокую стоимость зданий и сооружений, ГК в п. 1 данной статьи устанавливает порядок и момент исполнения арендодателем обязанности по их передаче арендатору, а арендатором - обязанности по их принятию.

Общие положения о предоставлении имущества арендатору (см. ст. 611 - 613 ГК) не предусматривают порядок передачи объекта в аренду. Он передается в соответствии с общими правилами о передаче вещи (см. п. 1 ст. 224 ГК). В отличие от этого согласно абз. 1 п. 1 при передаче здания или сооружения арендодателем и принятии его арендатором наряду с выполнением общих правил о передаче вещи требуется соблюдение особой процедуры - составления и подписания передаточного акта. Им может быть акт о приеме- передаче здания (сооружения) в аренду или иной документ о передаче, подписываемый обеими сторонами. Примером иного документа может служить акт приема-передачи основных средств.

Известна унифицированная форма N ОС-1а Акта о приеме-передаче здания (сооружения) (утверждена Постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. N 7). Она рассчитана на передачу названных объектов как во исполнение договора аренды и других договоров, так и по иным основаниям (например, при передаче вследствие реорганизации юридических лиц). В передаточном акте, как правило, фиксируется дата передачи и приема, указываются объект аренды, его место нахождения, площадь, индивидуальная характеристика (дата ввода в эксплуатацию, срок эксплуатации, сведения о санитарном и техническом состоянии и проч.). Таким образом, передаточный акт призван не только подтвердить фактическое поступление объекта во владение арендатора и его дату, но и зафиксировать состояние передаваемого имущества. 2.

В соответствии с абз. 2 п. 1 комментируемой статьи моментом исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта арендатору считается момент выполнения двух юридических действий: во-первых, предоставление имущества во владение или пользование, и во-вторых, подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта.

При этом, если договор аренды здания и сооружения заключен на срок не менее года и подлежит государственной регистрации, то фактическое поступление здания или сооружения во владение и пользование арендатора и подписание передаточного акта должны иметь место лишь после того, как сделка будет зарегистрирована.

Правило о моменте исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта - диспозитивное. В силу этого стороны вправе своим соглашением исключить его применение либо установить условие, отличное от названного. Так, в договор может быть включено положение о том, что при заключении договора аренды здания на новый срок (при возобновлении договора) передаточный акт или иной документ о передаче не составляется. Поскольку в подобной ситуации объект к моменту заключения договора уже находится в фактическом обладании будущего арендатора, моментом исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта арендатору признается момент заключения договора (см. п. 2 ст. 224 ГК).

С момента исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта арендатору последний выступает его титульным (законным) владельцем и принимает на себя обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии, производит расходы по его содержанию и проч. 3.

Согласно абз. 3 п. 1 неправомерное уклонение сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения признается отказом арендодателя от исполнения обязанностей по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества. Это согласуется со ст. 310 ГК о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Как неправомерное следует рассматривать уклонение от подписания акта о передаче объекта аренды на условиях, предусмотренных договором. При этом условиям договора должны соответствовать как сам объект, его состояние, так и все другие обстоятельства, касающиеся предоставления имущества, в частности, срок передачи, наличие предварительной оплаты за аренду (если таковая установлена в договоре) и проч. Поэтому не всякое уклонение сторон от подписания акта рассматривается как неправомерный отказ от исполнения ими соответствующих обязанностей. Так, при передаче арендодателем здания или сооружения до срока или, напротив, при просрочке исполнения им указанной обязанности отказ арендатора от подписания документа о передаче по общему правилу будет правомерным (см. ст. 315, п. 2 ст. 405 ГК).

В комментируемом абз. 3 п. 1 говорится об уклонении одной из сторон лишь от подписания документа о передаче. Подписание документа, следовательно, - самостоятельная обязанность сторон, отличная от обязанности арендодателя по фактическому предоставлению имущества во владение и пользование и от обязанности арендатора по фактическому принятию имущества. Вопрос об исполнении названной обязанности обычно возникает в ситуации, когда здание или сооружение уже находится во владении арендатора либо арендодатель совершил все необходимые действия для предоставления объекта арендатору. До этого момента говорить об уклонении от подписания документа о передаче объекта преждевременно. Это положение важно учитывать при определении последствий уклонения от подписания.

Гражданский кодекс не содержит специальных указаний о последствиях неправомерного уклонения от подписания документа о передаче.

Они должны определяться согласно общим правилам, установленным в законе для случаев отказа арендодателя от исполнения обязанностей по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа обязательства. Так, добросовестная сторона вправе требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков, причиненных как неисполнением договора, так и его расторжением, либо возмещения убытков, вызванных задержкой исполнения (п. 5 ст. 453, п. 3 ст. 611, подп. 1 ст. 620 ГК). Договором могут быть установлены и другие последствия уклонения от подписания передаточного акта (к примеру, неустойка).

Выше отмечалось, что подписание документа о передаче - самостоятельная обязанность сторон, вопрос об исполнении которой возникает в ситуации, когда объект уже находится во владении арендатора либо арендодатель совершил все необходимые действия для его предоставления арендатору.

По этой причине у арендатора обычно отсутствует основание для предъявления к уклоняющемуся от подписания документа арендодателю требования о передаче ему здания или сооружения, а у арендодателя - основание для предъявления к уклоняющемуся от подписания документа арендатору требования о принятии такой недвижимости.

4. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендатор обязан вернуть имущество арендодателю (см. ст. 622 ГК и комментарий к ней). Учитывая сходство отношений, возникающих при передаче имущества в аренду и при его возврате, законодатель использовал законодательный прием отсылочного регулирования. В соответствии с ним при возвращении здания или сооружения должны соблюдаться правила, предусмотренные п. 1 комментируемой статьи (п. 2 ст. 655). Значит, по правилам п. 1 настоящей статьи определяются как порядок и момент исполнения арендатором обязанности по возврату здания и сооружения, а арендодателем по принятию имущества, так и последствия уклонения от подписания документа о передаче.

<< | >>
Источник: С.П.Гришаев, А.М.Эрделевский. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. Постатейный. Под ред.. Подготовлен для системы КонсультантПлюс.. 2007

Еще по теме Статья 655. Передача здания или сооружения:

  1. § 4. Аренда зданий и сооружений Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
  2. Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
  3. Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
  4. Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
  5. Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
  6. Поражающие факторы ядерного взрыва и их воздействие на людей, здания, сооружения
  7. ПРИЛОЖЕНИЕ 6 КЛАССИФИКАЦИЯ ДЕЙСТВИЯ УДАРНОЙ ВОЛНЫ НА ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, СРЕДСТВА ТРАНСПОРТА, ТЕХНИКУ, ОБОРУДОВАНИЕ И ДРУГИЕ ЭЛЕМЕНТЫ ОБЪЕКТОВ
  8. Статья 563. Передача предприятия
  9. Статья 224. Передача вещи
  10. Статья 1021. Передача доверительного управления имуществом
  11. Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений
  12. Статья 79. Передача доли участника в складочном капитале полного товарищества
  13. Статья 1025. Передача в доверительное управление ценных бумаг
  14. 3. Определения долговечности (ресурса) планетарной коробки перемены передач 3.1. Оценка долговечности (ресурса) зубчатой передачи
  15. Статья 767. Изменение государственного или муниципального контракта
  16. Статья 344. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества
  17. Статья 764. Стороны государственного или муниципального контракта
  18. Статья 766. Содержание государственного или муниципального контракта
  19. Статья 866. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение поручения