<<
>>

Участники отношений соседского права

По вопросу о том, кто может рассматриваться в качестве участника отношений соседского права - собственник имущества или также иные титульные владельцы, - И. Б. Новицкий писал, что таковыми должны считаться не только собственники, но и иные титульные владельцы.
В самом деле нет никаких оснований ограничивать субъектный состав отношений соседства, принимая во внимание тот факт, что большинство соседских норм применяются в процессе пользования (эксплуатации) имуществом, а право пользования, как известно, может принадлежать также иным титульным владельцам <1>. Речь идет прежде всего об арендаторах, нанимателях, доверительных управляющих и т. д. Нельзя исключать из этого списка также залогодержателя, если ему предоставлено право пользоваться предметом залога. Возможность участия в соседских отношениях всех титульных владельцев составляет правило, из которого могут быть предусмотрены исключения (только собственники) применительно к отдельным случаям.

<1> Давностный владелец также может защищать свои интересы, опираясь на нормы соседского права.

Объекты, при эксплуатации которых применяется соседское право

Касаясь объектов, при эксплуатации которых применяются нормы соседского права, как уже отмечалось выше, речь может идти только о недвижимом имуществе, участники отношений соседства должны быть владельцами объектов недвижимости. Столкновение субъективных гражданских прав на объекты движимости не обсуждается по нормам соседского права. Если соседи по этажу заспорили, например, на той почве, что один из них загородил своим автомобилем выезд автомобилю соседа, то в этом случае спор разрешается на основании общих норм вещного права.

Сферами применения норм соседского права следует признать земельные и жилищные отношения, т. е. столкновение прав владельцев соседних земельных участков (включая споры между владельцами застроенных земельных участков, возникающие из эксплуатации наземной недвижимости), а также соседних квартир (комнат в коммунальных квартирах) в многоквартирных домах.

Надо уточнить смысл понятий "соседние земельные участки" и "соседние квартиры". "Соседние" необязательно означает "имеющие физическое соприкосновение друг с другом". Если говорить о земельных участках, то соседние участки могут не иметь общих границ (хотя нормы соседского права имеют в виду прежде всего этот случай), соседское право может применяться к участкам, между которыми находится другой участок или более одного. Условием применения соседского права в таком случае должно быть наличие воздействия эффекта эксплуатации одного участка на другой (дым, сток воды и т.д.). Что касается квартир, то соседние квартиры необязательно имеют общую стену или перекрытие служит одной квартире полом, а другой - потолком. Здесь опять же все решается в зависимости от наличия или отсутствия эффекта эксплуатации одной квартиры на другую. Следует отметить, что, если этот эффект вышел за пределы дома и коснулся квартиры в другом доме, возникающие из этого споры должны обсуждаться по соседским нормам, относящимся к земельным участкам (так как сталкиваются права владельцев земельных участков, титул которых основан на титуле на квартиру).

Основные формы воздействия на соседнюю недвижимость и принципы, применяемые при разрешении соседских споров

Перед тем как перейти к рассмотрению отдельных норм, регулирующих разрешение споров в сфере отношений соседства, нам следует упомянуть об основных формах воздействия на соседнюю недвижимость и принципах, применяемых при разрешении по крайней мере большинства соседских споров.

Воздействие на земельный участок или квартиру соседа может принимать две основные формы: проникновение невесомой материи (запах, дым, пыль и др.), а также звука и осязаемых предметов (вода, ветви деревьев, фундамент здания, устройство ниш в общей стене и др.) <1>.

В отношении всех этих вариантов воздействия в нашем законе должно быть установлено общее правило, которое исходило бы из неизбежности вторжения в границы земельного участка или квартиры эффекта эксплуатации соседней недвижимости.

<1> Особый случай - обзор на участок соседа со стороны собственника земельного участка и его домашних.

В этом плане представляется полезным привести для примера ст. 976 Гражданского кодекса Квебека (далее - ГК Квебека), которая хотя и относится только к земельным участкам, но выражает общую идею, применимую ко всем соседским отношениям. В соответствии с данной статьей "соседи должны терпеть обычные причиняемые соседями неудобства, которые не превышают должных пределов терпения, исходя из природы и местоположения их земельных участков или из местных обычаев" <1>. Ту же идею, но более развернуто выражает § 906 Германского гражданского уложения (далее - ГГУ), согласно которому "собственник земельного участка не может запретить воздействие исходящих с другого участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иных подобных воздействий, если они не влияют либо влияют несущественно на использование его участка" <2>. В § 906 ГГУ дается разъяснение "несущественного воздействия" на соседний земельный участок: "По общим правилам воздействие является несущественным, если установленные законами либо постановлениями пределы и нормы не превышаются в результате воздействий, которые предусмотрены и квалифицированы в соответствии с настоящими предписаниями. То же самое действует в отношении показателей, установленных общими инструкциями, которые изданы согласно параграфу 48 Федерального закона об охране окружающей среды от вредного воздействия и отражают состояние техники". Надо отметить, что § 906 ГГУ допускает в качестве исключения даже существенное воздействие на соседний участок: "Такое же правило действует (указанное выше правило о допустимости несущественного воздействия. - Ф.Б.), если существенное воздействие вызвано обычным по местным условиям использованием другого земельного участка и не может быть прекращено мерами, экономически посильными для пользователей такого рода".

<1> Русский текст ГК Квебека здесь и далее приводится по изданию: Гражданский кодекс Квебека. М.: Статут, 1999.

<2> Русский текст ГГУ здесь и далее приводится по изданию: Гражданское уложение Германии. Кн. 1. М.: Волтерс Клувер, 2004.

У нас роль ст. 976 ГК Квебека и § 906 ГГУ играет (в отсутствие аналогичной нормы) ст. 10 ГК РФ, так как установление пределов воздействия на соседнюю недвижимость есть частный случай общих пределов осуществления субъективного гражданского права <1>. Напомним, что в силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Приведенные положения иностранных кодексов говорят нам о том, что "обычные неудобства" и "несущественное воздействие", причиняемые со стороны собственника земельного участка, есть допускаемое осуществление гражданского права. В то же время воздействие на земельный участок соседа, выходящее за рамки разумного, хотя и основано на осуществлении собственником гражданского права, но запрещается, так как по существу собственник переступает пределы субъективного права, т.е. злоупотребляет им.

<1> Следует также отметить значение по рассматриваемому вопросу п. 2 ст. 209 ГК РФ, который устанавливает пределы осуществления права собственности, являясь продолжением ст. 10 ГК РФ в вещном праве: "собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц...".

Таким образом, по общему правилу является правомерным несущественное (незначительное) воздействие эффекта эксплуатации собственником недвижимости на расположенный рядом другой объект недвижимости. Иными словами, несущественное воздействие не влияет или несущественным образом влияет на использование соседней недвижимости. В некоторых случаях сосед должен терпеть даже существенное воздействие на свою недвижимость. И.Б. Новицкий приводил примеры таких случаев с опорой на ГГУ и Швейцарский гражданский кодекс. Во-первых, необходимо считать правомерным даже существенное воздействие на соседнюю недвижимость, если оно носит кратковременный характер, в частности, когда речь идет о проникновении шума и пыли в связи со строительными работами на соседнем земельном участке. Во-вторых, когда существенное воздействие неизбежно при данных условиях в результате обычного использования недвижимости в соответствии с местными условиями и положением недвижимости, например естественный сток воды на соседний участок, вызываемый тем, что соседний участок расположен ниже первого <1>.

<1> Новицкий И.Б. Право соседства. Общие пределы пользования смежными участками // Право и жизнь. 1924. Кн. 7, 8. С. 16 - 17.

Приведенные случаи, конечно, не всегда могут исключать действие общего правила. И.Б. Новицкий писал: "Ясно, что какой-нибудь твердой формулой охватить все без исключения случаи жизни нельзя: неизбежное при одной форме использования участка вовсе не предполагается при другой (напр., если с одной стороны участок граничит с жилым домом, с другой - с кузницей, то при самом безалаберном поведении обитателей жилого дома к соседу будет поступать шума или дыма меньше, чем от кузницы, как бы тщательно и заботливо ни относился к своему соседу владелец кузницы); существенное, даже невыносимое стеснение, проистекающее из известного факта, для одного пользователя является мелочью для другого (напр., в зависимости от того, имеется ли на данном участке больница или дровяной склад, различно решается вопрос о существенности стеснения от шума, дыма и пр., идущего с соседнего участка); словом, существенность и неизбежность - понятия относительные. Разнообразие жизни требует гибкости, эластичности нормировки; в законе даются лишь подсобные признаки, с помощью которых можно было бы легче разбираться в пестрой массе случаев жизни: признаки эти должны быть в силу необходимости достаточно подвижны, чтобы не стричь жизненных отношений под одну гребенку" <1>.

<1> Там же. С. 17 - 18.

При разрешении споров соседского права нужно иметь в виду, что осуществление собственником права собственности на недвижимость (эксплуатация недвижимости) в соответствии со строительными, санитарными, экологическими и прочими нормами не исключает постановку вопроса о нарушении права другого собственника. В этом случае существует только предположение, что сосед действует в пределах своего права. Данную мысль выражает упомянутый § 906 ГГУ, по которому воздействие является по общему правилу несущественным, если оно не превышает нормативы, установленные законодательством. Однако, насколько мы понимаем текст немецкого закона, соблюдение всякого рода административных предписаний при эксплуатации соседом недвижимости не исключает спор о пределах осуществления субъективного права <1>.

<1> Вероятно, из этого же исходил Ульпиан, говоря, что заявление собственника о запрещении соседу новых строительных работ может иметь место независимо от того, выполнялись работы по праву или противоправно (D. 39. 1. 1).

Из нашей практики можно вспомнить споры, с которыми столкнулись суды в связи с повальной установкой металлических дверей в многоквартирных домах в конце прошлого века. Установленная соседом металлическая дверь часто затрудняет пользование квартирой, которая находится на той же лестничной клетке, если такая дверь устанавливается не в дверном проеме (как это в принципе должно быть), а накладывается на его внешние границы, поэтому дверь открывается не вовнутрь, а наружу. В многоквартирных домах, особенно постройки времен 60 - 80 гг., данный вариант обособления личного пространства создает неудобства для владельцев квартир, расположенных на той же площадке. В связи с этим суды столкнулись с требованиями соседей, направленными на устранение препятствий в пользовании своими квартирами. Такие требования являются по своей природе негаторными. Суды чаще всего анализировали правомерность в каждом конкретном случае установки дверей, однако дверь может быть установлена со всеми необходимыми разрешениями и в соответствии со всеми применимыми для данного случая правилами. Но нельзя в то же время исключать, что установленная таким образом дверь может мешать осуществлению права владельца расположенной рядом квартиры, вот почему соблюдение процедуры установки двери не снимает проблему выхода соседа за пределы субъективного права и не исключает необходимость решения вопроса о защите владельца другой квартиры <1>. Надо полагать, что рассматриваемый принцип не всегда применим в полной мере. Когда речь идет об объектах, которые имеют большое социальное значение (например, промышленное предприятие), вряд ли можно требовать прекращения их эксплуатации даже при чрезмерном воздействии на соседние объекты недвижимости, если предприятие заведено и эксплуатируется в соответствии со всеми необходимыми разрешениями и применимыми нормами. В таких случаях допустимо требование о возмещении вреда, но не более того (если закон специально допустит такое требование, так как по общему правилу вред, причиненный правомерной деятельностью, не возмещается).

<1> Подробнее о разрешении споров, связанных с установкой металлических дверей в квартирах, см.: Богатырев Ф. О. Негаторные иски собственников квартир в многоквартирных домах // Комментарий судебной практики. М.: Юрид. лит., 2000. С. 48 - 56.

В спорах соседского права в некоторых случаях может иметь решающее значение приоритет в начале воздействия на соседнюю недвижимость. Вероятно, следует допустить существенное воздействие на соседний объект недвижимости, если последний возник (начал эксплуатироваться) позже объекта, от которого исходит эффект эксплуатации, или владелец соседнего объекта получил титул на него после начала эксплуатации, имеющего существенное воздействие на соседний объект (к примеру, собственник участка строит жилой дом вблизи действующего предприятия).

<< | >>
Источник: В.Н. ЛИТОВКИН, Е.А. СУХАНОВ, В.В. ЧУБАРОВ. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ: АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ / М.: Статут. - 731 стр.. 2008 {original}

Еще по теме Участники отношений соседского права:

  1. Отдельные случаи ограничения права собственности в пользу соседей (споры, вытекающие из отношений соседского права)
  2. Глава 7. ВОПРОСЫ "СОСЕДСКОГО ПРАВА"
  3. Общая характеристика норм соседского права
  4. Вопросы соседского права в жилищной сфере
  5. Введение и краткий обзор истории соседского права
  6. Изучение отношений участников взаимодействия
  7. Участники производства по делам об административных правонарушениях, их права и обязанности
  8. Участники производства по делам об административных правонарушениях, их права и обязанности
  9. Статья 67. Права и обязанности участников хозяйственного товарищества или общества
  10. 2.3.5.2. Среди разнообразных прав субъектов гражданского права одними из важнейших являются вещные права, опосредствующие принадлежность вещей (телесного имущества) конкретным субъектам, т.е. своеобразную статику имущественных отношений
  11. Статья 1186. Определение права, подлежащего применению к гражданско-правовым отношениям с участием иностранных лиц или гражданско-правовым отношениям, осложненным иным иностранным элементом
  12. Дополнительные права в отношении произведений изобразительного искусства
  13. № 175 Справка B.C. Карповича о беседе экзарха Болгарского Стефана с К.Д. Левычкиным по вопросу об участии делегации БПЦ в московском совещании, составе участников, отношении к экуменизму и о перспективах возведения Стефана в сан патриарха
  14. § 2. Понятие и признаки вещных прав 1. Вещные права и отношения собственности
  15. Для разграничения имущественных отношений по отраслям права необходимо использовать публичное право
  16. Понятие морского права * Особенности отношений, регулируемых морским правом