ФОРМИРОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ЭФФЕКТИВНОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ ОГРАНИЧЕНИЯ РЕЖИМА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИЙ


В соответствии с законодательством РоссиИскоИ Федерации можно выделять три группы обремененных земельных участков по особенностям их использования:
экологические ограничения [водоохранные зоны и прибрежные полосы, санитарно-защитные зоны предприятии, охранные зоны особоохраняемых природных территории (ООПТ) и пр.];
технологические ограничения — ограничения в хозяйственном использовании и размещении производственных объектов (охранные зоны предприятии линеИных объектов, санитарно-защитные, водоохранные зоны и пр.);
техногенные и антропогенные ограничения (деградированные земли, участки, ограниченные или выведенные из оборота в результате загрязнения деятельностью режимообразующего объекта, военные объекты и др.).
Особенности землепользования в условиях разных форм ограничении в использовании земель приведены в таблице 11.5.

11.5. Особенности землепользования в условиях разных форм ограничений в использовании земель



Отсутствие в кадастровой документации сведений об обременениях земельных участков снижает эффективность землепользования в территориальных зонах и зонах с особым режимом использования территорий.
Основные направления формирования эффективного землепользования:
формирование зон с особыми условиями использования межселен- ных территорий и территориальных зон в населенных местах;
государственный кадастровый учет зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, а также обременений земельных участков;
зонирование сельскохозяйственных земель в индустриальных районах с выделением зон по виду и степени техногенного воздействия на аграрное производство;
корректировка организации территории сельскохозяйственных предприятий с учетом выделенных зон загрязнения;

осуществление механизма компенсации потерь аграрного производства и лесного хозяйства в связи с загрязнением земель.
На основе формирования сведений о зонах с особыми условиями использования территорий следует сформировать региональный и муниципальный экономический механизм охраны окружающей среды от загрязнения промышленными предприятиями, который включает систему:
экономических поощрительных мер;
экономических штрафных мер (введение прогрессивных платежей за загрязнение и пр.)
Введение ограничений на использование земельного участка, которые уменьшают его стоимость, должны быть компенсированы правообладателю участка. Например, снижением земельного налога или арендной платы, установлением платы за сервитут, а также выплатой справедливых компенсацией при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд, ограничении хозяйственной деятельности на нем. Способы компенсации различаются в зависимости от вида режимообразующего объекта, от субъекта прав на этот объект, а также от состава ограничений на использование земельных участков, находящихся в территориальной зоне (охранной, санитарно-защитной и пр.) данного объекта. Вопросы регулирования правовых и экономических отношений между юридическими лицами, в пользу которых налагаются данные ограничения, и собственниками, землевладельцами и землепользователями, земельные участки которых в результате попадают в зону действия таких ограничений, в настоящее время в земельном законодательстве не отрегулированы.
Если ограничения хозяйственной деятельности не зарегистрированы в соответствующих отраслевых кадастрах, т. е. если обременения в использовании земель существуют, но информации о них нет, то появляется вероятность появления ущерба для собственников или землепользователей: в любой момент информация о наличии таких обременений может быть обнародована, что может повлечь за собой дополнительные затраты на исполнение возникших обременений. Условия, при которых инвестор или собственник земельного участка может понести определенный ущерб, связанный с существованием ограничений хозяйственной деятельности на земельном участке, приведены далее.
Последствия отсутствия информации
Об ограничениях хо- Уменьшение рыночной стоимости объекта из-за имеющихся зяйственной деятель- ограничений
ности на земельном Возникновение убытков, связанных с уплатой завышенной участке              цены за земельный участок
Потеря части стоимости (либо всей стоимости) земельного участка с улучшениями
Расходы на исполнение возникших обременений (обеззараживание участка, ремонтно-реставрационные работы и т. д.) Упущенная выгода, связанная с невозможностью использования земельного участка наиболее эффективным способом Упущенная выгода от уменьшения доходов при существующем использовании




Причины возникновения вышеупомянутых видов ущерба — не только отсутствие в ГКН и в ЕГРП сведений об ограничениях на хозяйственную деятельность, но и отсутствие механизма компенсации собственникам земельных участков ущерба, связанного с наличием таких ограничений. Например, на практике компенсация за изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть меньше, чем размер убытков, вызванных потерей земельного участка с улучшениями. Другой пример — прокладка дорог и иных линейных объектов без выплаты каких-либо компенсаций сельскохозяйственным предприятиям, на землях которых расположены эти линейные объекты.
Под убытками понимают расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ст. 15 п. 2 ГК РФ).
Компенсационные платежи землепользователей, вещные права которых обременены, можно вычислить по формуле, предложенной Д. В. Антроповым:
Убобр Ущ(Ущреальный+Ущ косв)+Рвосст.нар.прав+Вупущ+фМ, (11.3)
где Убобр — убытки от установления обременений в использовании земель; Ущ —

ущерб; УЩреальный — реальный ущерб; УщК0Св — косвенный ущерб; РВОсст.нар.прав — расходы на восстановление нарушенных прав; Вупущ — упущенная выгода; ФМ — размер убытков от форс-мажорных обстоятельств.
Таким образом, размер убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки ограничением вещных прав либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, можно определять сложением:
размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;
размера упущенной выгоды, рассчитываемой без учета размера упущенной выгоды, которую несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;
расходов на восстановление нарушенных прав;
убытков в результате форс-мажорных обстоятельств.
Реальный ущерб — убытки в результате изъятия земельных участков, тыс. руб.,
(11.4)
Эксплуатационный (косвенный) ущерб — потери от ограничения хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах (например, в результате запрета установки оросительной системы в охранной зоне ЛЭП).
Общий косвенный ущерб в связи с установлением обременения в использовании земель, тыс. руб.,
(11.5)
Ущерб сельского хозяйства в охранных зонах газо- и нефтепроводов, санитарно-защитных зонах промышленных предприятий в связи с изъятием из хозяйственного использования и оборота наиболее загрязненных участков выражается в уменьшении площадей продуктивных угодий, используемых для производства сельскохозяйственной продук

ции. Он должен компенсироваться средствами, необходимыми для вовлечения в аграрное производство равноценных по площади или качеству земель.
Консервация загрязненных земель предполагает выведение земельных участков из аграрного использования на период, необходимый для проведения работ по очистке земель и восстановления их качества. При этом сельское хозяйство как отрасль экономики лишается возможности получать продукцию с данного участка.
Продуктивность сельскохозяйственных угодий, расположенных в зонах техногенного загрязнения, снижается, что ведет к уменьшению объемов производимой продукции. Данные потери могут быть компенсированы в размере средств, необходимых для восстановления нарушенных продуктивных свойств земель.
В зонах чрезвычайно опасного загрязнения ведение сельскохозяйственного производства невозможно, земельные участки подлежат изъятию. Следовательно, для аграрного производства уровень снижения качества данных земель составляет 100 % от качества незагрязненных участков и в данном случае по величине совпадает с размером потерь от изъятия земель. В остальных зонах загрязнения величина уровня снижения качестве земель будет постепенно уменьшаться и составит: для зоны опасного загрязнения 75 %, для зоны умеренно опасного загрязнения 50, для зоны допустимого загрязнения 25 % от качества незагрязненных сельскохозяйственных угодий. В зоне незагрязненных земель данный вид потерь не возникает.
Потери в связи с трансформацией сельскохозяйственных угодий в зонах загрязнения возникают в случаях установления ограничений на использование отдельных видов сельскохозяйственных угодий и перевода более ценных видов угодий в менее ценные. Данные потери могут быть определены как разница между размером средств, необходимых для вовлечения в аграрный оборот равноценных участков, с учетом вида угодий до и после трансформации. Изменения в структуре сельскохозяйственных угодий до и после трансформации могут быть оценены коэффициентами перевода сельскохозяйственных угодий в условную пашню (пашня — 1,0, сенокосы — 0,75, пастбища — 0,2).
К прямой упущенной выгоде относят потери продукции на изъятых площадях. К косвенной упущенной выгоде — потери из-за ухудшения экологического состояния земель, воздуха и воды, а также качества поверхностного почвенного слоя.
К расходам по восстановлению нарушенных прав относят оплату услуг кадастрового инженера, оценщика, услуг адвоката, государственные пошлины на кадастровый учет и регистрацию права. К этим расходам следует также отнести те расходы, которые возникают в случае отсутствия у правообладателя земельного участка данных об экологическом состоянии земель (например, при отсутствии сведений о загрязнении земельного участка токсичными отходами).
Расчет упущенной выгоды не менее актуален, чем расчет ущерба и расходов по восстановлению нарушенных прав. В некоторых случаях упущенная выгода может превышать стоимость самого ущерба. Особенно важен расчет упущенной выгоды, если пострадавшая сторона получала прибыль в результате использования загрязненного земельного участка.
Реальный ущерб, причиненный собственникам земельных участков, занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями их изъятием, определяется в размере включаемой в состав выкупной цены земельного участка рыночной стоимости объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и самого земельного участка. Рыночную стоимость земельных участков определяют на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Мингосимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р.
Реальный ущерб, причиненный землепользователям и землевладельцам изъятием незастроенных земельных участков, определяют как стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна.
Размер реального ущерба, причиненного землепользователям и землевладельцам в связи с изъятием застроенных земельных участков определяется на основании отчета об оценке, в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и соответствующего права на часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования, а также стоимости объекта оценки с ограниченным рынком — для соответствующего права на часть земельного участка, не занятую зданиями, строениями, сооружениями, в которой нет необходимости для их использования.
Размер эксплуатационного ущерба, причиненного обладателям прав на незастроенные и застроенные земельные участки их временным занятием — сумма расходов обладателей прав на земельные участки до установления обременения с целью получения дохода от использования земельных участков, который в связи с их временным занятием обладатели прав на земельные участки не получают полностью или частично; расходов на улучшение земельных участков, которые в связи с установлением обременений земельных участков не могут быть использованы полностью или частично.
При расчете размера расходов обладателей прав на улучшение земельных участков учитывают расходы за период с момента начала создания улучшений до момента временного занятия земельных участков. При расчете размера расходов с целью получения дохода от использования земельного участка учитывают расходы за период с момента получения обладателем прав на земельный участок дохода предшествующего периода до момента временного занятия.
Размер реального ущерба, причиненного арендаторам застроенных и незастроенных земельных участков ограничением их прав, — разница между рыночной стоимостью права аренды земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью права аренды земельного участка с учетом этих ограничений.
Размер реального ущерба, причиненного собственникам, землепользователям и землевладельцам незастроенных и застроенных земельных участков, ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, входит в расходы собственника, землепользователя, землевладельца на восстановление права на незастроенный и застроенный земельные участки, восстановление качества земель в результате деятельности других лиц (например, суммы затрат на проведение работ по рекультивации земель, по ликвидации последствий их загрязнения, захламления, переуплотнения, иссушения, заболачивания, опустынивания, подтопления, засоления, уничтожения, самовольного снятия и перемещения плодородного слоя, порчи земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами, арохимикатами и иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления и т. д.).
Если качество земель восстановить невозможно, то реальный ущерб, причиненный собственникам, землепользователям и землевладельцам незастроенных и застроенных земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяют в том же порядке, что и размер реального ущерба, причиненного собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам изъятием таких земельных участков.
Размер упущенной выгоды рассчитывают путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.
В период восстановления нарушенного производства денежный поток, неполученный обладателями прав на земельные участки, определяют как разницу между денежным потоком за определенный период, который получили бы обладатели прав на земельные участки при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены, и наиболее вероятным денежным потоком за соответствующий период, который могли бы получить обладатели прав на земельные участки в условиях нарушения их прав.
Размер убытков, которые несут собственники земельного участка, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами определяют сложением: сумм расходов, которые понесли или должны понести обладатели прав на земельные участки в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственности перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка), а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством;
сумм недополученных доходов обладателей прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые обладатели прав получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их право не было нарушено.
Определяют размеры убытков, которые причинены обладателям прав на земельные участки, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, анализирующих действующее законодательство Российской Федерации, и договоров, заключенных обладателями прав на земельные участки с третьими лицами, на предмет установления видов и размера ответственности, которую должны понести обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате изъятия или временного занятия земельных участков, ограничения их прав на земельные участки либо ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц, установления видов и размера доходов, которые обладатели прав на земельные участки недополучили в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате изъятия или временного занятия земельных участков, ограничения их прав на земельные участки либо ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц.
Например, размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка, получившему от будущего покупателя его земельного участка задаток, в связи с досрочным расторжением предварительного договора, произошедшего в результате ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц, можно определить, сложив сумму задатка, которую собственник земельного участка должен выплатить будущему покупателю из-за досрочного расторжения с ним предварительного договора, и сумму стоимости земельного участка, которую собственник земельного участка должен был бы получить от будущего покупателя в случае заключения договора купли-продажи, но не получил из-за досрочного расторжения с ним предварительного договора, с вычетом из нее суммы задатка. Рассчитывают размер убытков на основании договора на оказание услуг по расчету размера убытков.
При расчете размера убытков устанавливают количественные и качественные характеристики земельных участков и иных объектов недвижимости, для чего собирают и обрабатывают правоустанавливающие документы, сведения об обременениях земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости, права иных лиц; данные кадастрового и технического учета, относящиеся к земельным участкам и иным, находящимся на них объектам недвижимости; информацию о технических и эксплуатационных характеристиках земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости; другую информацию, связанную с земельными участками и иными, находящимися на них объектами недвижимости, необходимую для установления количественных и качественных характеристик земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости; определяют и анализируют рынок, к которому относятся земельные участки и иные, находящиеся на них объекты недвижимости, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости и обосновывают их выбор; проводят необходимые расчеты размера убытков с учетом полученных количественных и качественных характеристик земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости, результатов анализа рынка, к которому относятся земельные участки и иные, находящиеся на них объекты недвижимости, а также рисков и другой информации; вычисляют итоговый размер убытков, выраженный в рублях, в виде единой величины, если иное не предусмотрено в договоре на оказание услуг по расчету размера убытков.

При установлении платы за обременение также оценивают потери, связанные с форс-мажорными обстоятельствами: потери, возникающие в результате аварийных ситуаций на режимообразующем объекте (аварии, внештатные ситуации, повлекшие загрязнение земельного участка), а также стихийных бедствий.
Возмещение ущерба и дополнительные затраты землепользователей в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) можно возместить:
через прямое возмещение по разработанным и утвержденным методикам (расчет экономического ущерба может быть использован для обоснования размеров компенсаций за установление ограничений хозяйственной деятельности на земельных участках в зонах с особыми условиями использования территорий);
установление коэффициентов (в частности, повышающих) для корректировки земельных платежей для землепользователей, использующих в своей деятельности режимообразующие (режимные) объекты (вплоть до полного от них освобождения при запрете всякой хозяйственной деятельности на охраняемых территориях);
установление понижающих коэффициентов, для корректировки земельных платежей для смежных с указанными выше землепользователями (вплоть до полного от них освобождения при запрете всякой хозяйственной деятельности на охраняемых территориях или при определенных обстоятельствах изъятия земель);
установление платы за санитарно-защитные зоны промышленных объектов;
включение определенных экологических требований в договоры аренды земельных участков, входящих в состав горных отводов, и экономических санкций за невыполнение этих требований;
включение в лицензионное соглашение или соглашение о разделе продукции требований, связанных с возмещением ущерба и компенсации убытков субъекта Российской Федерации;
закрепление в расходных статьях бюджета экологических направлений использования средств, поступающих в счет компенсации экологического вреда.
Способы компенсации различаются в зависимости от вида зоны с особым режимом использования земель.
Для землепользователей, расположенных в охранных зонах особо охраняемых природных территорий, памятников истории и культуры — это снижение земельных платежей с помощью понижающих коэффициентов, вплоть до полного от них освобождения при запрете всякой хозяйственной деятельности на охраняемых территориях при условии полного выполнения землепользователями установленного охранного режима.
Для землепользователей, расположенных в водоохранных зонах, — это компенсация потерь сельскохозяйственного производства возможными поступлениями от лесохозяйственной деятельности при переводе сельскохозяйственных земель в водоохранной зоне в категорию земель лесного фонда либо снижением земельных платежей. В таких зонах также должны быть повышены платежи за землю для промышленных предприятий, загрязняющих окружающую природную среду, включая водоемы.
Для землепользователей, расположенных в охранных зонах линии электропередачи (ЛЭП), — это снижение платы за сервитут либо компенсационные платежи за потери, связанные со снижением производства сельскохозяйственной продукции или с выбытием из оборота лесов.
Для землепользователей, расположенных в охранных зонах автомобильных и железных дорог, — это компенсационные платежи за потери, связанные со снижением производства сельскохозяйственной продукции либо с выбытием из оборота лесов.
Для землепользователей, расположенных в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий — это снижение земельных платежей. Одновременно для промышленных предприятий следует ввести плату за санитарно-защитную зону (введя поправочный коэффициент в ставку земельного налога или арендной платы).
Тот же принцип можно распространять и на земельные участки в полосах отводов железных и автомобильных дорог.
В охранных зонах подземных коммуникаций — это компенсационные платежи правообладателей режимообразующих объектов, поскольку в этом случае отсутствует земельный участок, для которого нужно повысить ставку земельных платежей для компенсации ущерба.
Помимо компенсации смежным землепользователям необходимо предусмотреть компенсационные выплаты за загрязнение окружающей среды. Такой коэффициент может быть принят 0,2 к ставке земельного налога (арендной платы).
Методика определения факторов, определяющих эффективность использования земель с обременениями, может быть основана на применении корреляционно-регрессионного анализа (с использованием пакета статистического анализа Statistica).
Анализ влияния на стоимость валовой продукции сельского хозяйства наличия в муниципальном образовании Тульской области различных зон показал, что наибольшее отрицательное влияние оказывает площадь водоохранных зон и ЛЭП.
В результате анализа выявлена сильная положительная связь между стоимостью валовой продукции сельского хозяйства и урожайностью зерновых культур (г = 0,5), размеры платежей за негативное воздействие на окружающую среду (г = 0,26), количество выбросов загрязняющих веществ на 1 тыс. га (г = 0,22), стоимость основных фондов средних и малых предприятий тыс. руб. на 1 жителя (г = 0,4); санитарно-защитных зон промышленных предприятий (г = 0,57); кадастровой стоимости земель (г = 0,32); отрицательная связь между охранной зоной ЛЭП (г = — 0,24); наличие водоохранной зоны (г = — 0,32).
Для определения факторов, оказывающих влияние на эффективность землепользования, с учетом наличия зон с особыми условиями использования территорий проведен кластерный анализ:
для выявления факторов, оказывающих наиболее сильное влияние на результативный показатель во взаимодействии с другими факторами;
группировки муниципальных образований с учетом основных факторов.
Сначала были определены факторы, наиболее сильно влияющие на результативный показатель, и удалены факторы, значительно отличающиеся от основной группы показателей.
С учетом выделенных факторов [стоимость валовой продукции сельского хозяйства, количество загрязняющих веществ, размер инвестиций в производство, стоимость фондов предприятий, площадь охранных зон автомобильных дорог, площади ЛЭП, наличие и площадь военных объектов, трубопроводов, санитарно-защитных зон, % участков, отраженных на дежурной кадастровой карте (ДКК)] была осуществлена группировка муниципальных образований.
Для определения эффективности землепользования в границах муниципальных образований Тульской области далее определена множественная корреляционная зависимость между стоимостью валовой продукции сельского хозяйства и наиболее значимыми факторами, в том числе наличием обременений в использовании земель.
После удаления факторов, оказывающих слабое влияние на результативный показатель, составлена линейная модель множественной корреляционной зависимости; для составленной модели он равен 0,821, коэффициент детерминации 0,673, F-критерий, равный 1,43.
Уравнение зависимости имеет следующий вид:
Bnj = 9,578 - 0,007^1 - 0,080Х2 + 0,063Х3 +
+ 0,002Х4 - 0,007Х5 + 0,525Х6 + 0,002Х7,              (11.6)
где Bnj — стоимость валовой продукции сельского хозяйства j-го района, тыс. руб/га; Х1 — выбросы загрязняющих веществ, кг /1000 га, %; Х2 — размер инвестиций в произ- водство,тыс.руб/жителя; Х3 — стоимость основных фондов средних и малых предприятий. тыс.руб/ 1 жителя; Х4 — площадь автодорог, га; Х5 — площадь зон ЛЭП, га; Х6 — площадь охранных зон трубопроводов, га; Х7 — площадь санитарно-защитных зон промышленных предприятий, га.
По этому уравнению определены расчетные значения производства сельскохозяйственной продукции с учетом сложившихся ограничений землепользования (табл. 11.6).
11.6. Эффективность использования земель муниципальных образований
Тульской области

Муниципальное образование (район)

Стоимость валовой продукции сельского хозяйства, тыс. руб/га

Коэффициент
эффективности

фактическое

расчетное

Алексинский

8,05

11,33

0,98

Арсеньевский

6,77

7,21

0,94

Белевский

6,24

5,31

1,34

Богородицкий

9,87

11,80

0,8

Веневский

6,41

11,04

0,82

Воловский

7,66

11,94

0,99

Дубенский

4,68

8,83

1,34

Ефремовский

13,90

8,34

1,24

Заокский

11,93

8,76

1,3

Каменский

10,87

8,94

1,11

Кимовский

9,67

13,22

1,23

Киреевский

9,67

16,78

0,68

Куркинский

9,33

10,31

1,75

Ленинский

18,74

18,48

1,3

Новомосковский

17,91

18,40

0,92

Одоевский

5,39

4,37

1,02

Плавский

7,32

13,23

1,77

Суворовский

7,82

3,75

1,62

Тепло-Огаревский

7,53

8,73

0,95

Узловский

33,57

21,90

0,99

Чернский

7,08

8,63

0,69

Щекинский

20,69

11,78

0,6

Ясногорский

4,49

2,98

0,66

При эффективном использовании земель расчетная стоимость валовой продукции сельского хозяйства должна превышать фактическую.
С учетом сложившихся факторов производства, наличия в муниципальном образовании зон с особыми условиями использования территорий, а также экологических факторов эффективно используют земли в Белевском, Дубенском, Ефремовском, Заокском, Каменском, Кимов- ском, Куркинском, Ленинском, Одоевском, Плавском и Суворовском районах.
Общий объем недополученной продукции сельского хозяйства в Тульской области составил 16,45 млн руб.
Далее были определены компенсационные платежи за установление обременений в использовании земель.
В последнее время в ряде научных работ приводят расчеты денежного (стоимостного) выражения негативных последствий ограничений хозяйственной деятельности для собственников земельных участков. Однако такие расчеты осложнены отсутствием достоверной фактической информации о территориальных зонах с особым режимом использования земель, о рыночных ценах на объекты недвижимости, имеющие ограничения в использовании, о влиянии ограничений на затраты и продуктивность и тп. Поэтому широко применяются методы экспертных оценок, статистической обработки информации, методы моделирования с применением различных допущений.

Эксперты риэлторских организаций оценивают, что участки в охранной зоне ЛЭП 110 кВт теряют до 50 % стоимости, участки, над которыми проходит ЛЭП 1 кВт при наличии опоры, — до 20 %, обремененные мелиоративной сетью (с подземным дренажом), — до 10.. Л5 %.
Тенденция снижения стоимости объектов недвижимости из-за наличия режимообразующих объектов объективна, что подтверждается исследованиями зарубежных ученых: падение цен в пределах 100 м от ЛЭП составляет 6.17 %, для ЛЭП на пилонах падение цен более значительное — до 20,7 % в диапазоне до 250 м. Просто вид на пилоны ЛЭП, по оценкам зарубежных исследователей, уменьшает стоимость объектов недвижимости на 14,4 %. Поэтому в дальнейших расчетах поправочный коэффициент на снижение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий был принят 0,8.
Рассчитать компенсационные платежи в границах муниципального образования и субъекта Российской Федерации из-за отсутствия полного объема достоверной информации проблематично. Поэтому на основании анализа исследований ученых, а также экспертных оценок для определения компенсационных платежей за установление обременений в использовании земель можно пользоваться следующими коэффициентами:
Вид ЗОУИТ Водоохранные зоны Охранные зоны:
автомобильных дорог железных дорог ЛЭП
Санитарно-защитные зоны:
промышленных предприятий объектов энергетики
С использованием данных коэффициентов можно определить средние по муниципальным образованиям компенсационные платежи для различных видов зон с особыми условиями использования территорий; наибольшие платежи должны быть установлены в охранных зонах автомобильных дорог и санитарно-защитных зон промышленных предприятий.
Компенсационные платежи в зонах с особыми условиями использования территорий в муниципальном образовании, тыс. руб.,
КПобр = ЦImВПрастМуниц% СХ% KiSo6p.,              (11.7)
где КПобр — размер компенсационных платежей в зонах с особыми условиями использования территорий в муниципальном образовании, тыс. руб.; ВПраст — стоимость валовой продукции растениеводства, тыс. руб/га; Муниц% — удельный вес государственных и муниципальных сельскохозяйственных предприятий, %; СХ% — удельный вес сельскохозяйственных угодий, %; К; —коэффициент компенсационных платежей в i-й зоне с особыми условиями использования территорий; ?обр. — площадь земель в j-й зоне с особыми условиями использования территорий, га. 1
В Тульской области под охранными зонами линейных объектов находится 104,2 тыс. га, из них более 37 тыс. га составляют земли сельско
хозяйственного назначения; 28,4 тыс. га земли охранных зон линий электропередач, более 20 тыс. га земли охранных зон автомобильных дорог II и I категорий.
Для них были определены ежегодные компенсационные платежи за установление обременений в ЗОУИТ, которые должны быть перечислены правообладателями режимообразующих объектов в муниципальные бюджеты, что составляет в целом по Тульской области 118 млн руб. (табл. 11.7).
11.7. Компенсационные платежи за ограничения в использовании земель муниципальных



образований Тульской области
Алексинский 4,99 4,55 5842,8 1355,274
Арсеньевский 2,47 4,42 7729,9 821,568
Белевский 3,69 4,8 6032,8 10816,7
Богородицкий 7,4 5,86 8696,3 3789,885
Веневский 4,62 5,15 25853,7 5978,367
Воловский 6,21 5,64 9977,9 3449,252
Дубенский 3,47 4,63 6700,2 1077,475
Ефремовский 7,23 5,95 14673,4 6320,535
Заокский 71,58 4,78 8547,7 29463,6
Каменский 5 6,72 4083,2 1378,814
Кимовский 6,77 5,81 11611,6 4542,358
Киреевский 6,97 5,56 9544,2 3815,746
Куркинский 7,10 6,43 5538,3 2523,373
Ленинский 13,5 3,89 15237 8158,756
Новомосковский 7,35 6,59 12911,3 6243,972
Одоевский 3,29 4,82 10131,9 1577,575
Плавский 4,62 6,3 7845 2266,304
Суворовский 5,09 3,83 15136,1 2831,186
Тепло-Огаревский 3,77 6,36 5268 1251,073
Узловский 23,5 6,42 7410,8 11466,05
Чернский 2,06 5,07 8947,1 940,974
Щекинский 14,28 4,8 7350,9 5218,721
Ясногорский 3,06 4,24 21750,1 2692,174
Итого по Тульской области 236820,2 117979,7

Муниципальное образование (район)

Стоимость продукции растениеводства, тыс. руб/га


Компенсационные платежи могут быть также определены с использованием механизма перераспределения размера земельного налога в муниципальном образовании между режимообразующими объектами и правообладателями прилегающих земельных участков.
При выборе понижающего коэффициента к кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель в ЗОУИТ (с учетом ограничений в использовании земель) применяют средневзвешенный коэффициент, который составляет 0,82.
При снижении земельных платежей за сельскохозяйственные земли с ограничениями в использовании на 18 % земельные платежи в Туль
ской области уменьшаются на 270,4 тыс. руб. При повышении земельных платежей за земли, занятые охранными и санитарно-защитными зонами объектов промышленности и транспорта, на 0,1 % земельные платежи возрастут более чем на 8,3 млн руб. Эта сумма не только покроет снижение платежей за земли сельскохозяйственного назначения с ограничениями в использовании, но и позволит привлечь 8 млн руб. на выполнение работ по формированию и кадастровому учету ЗОУИТ.
По расчетам Д. В. Антропова, стоимость работ по постановке на государственный кадастровый учет ЗОУИТ в Тульской области составляет 9,38 млн руб. Эти работы могут быть выполнены в течение 2 лет. Таким образом, ежегодные затраты на кадастровые работы в Тульской области составят 4,69 млн руб.
Третий вариант компенсации от установления ЗОУИТ — это непосредственные выплаты собственнику обремененных земельных участков в виде платы за сервитут. Предположим, что землепользователи, заключая соглашение о сервитуте, будут требовать с владельцев линейных объектов плату, зависящую от кадастровой стоимости земель в данном районе. Принимая во внимание фактическое отсутствие полноценного рынка сельскохозяйственных земель, кадастровая стоимость земель представляет собой единственный реальный экономический ориентир для сторон, заключающих соглашение о сервитуте.
При использовании ставки за сервитут в размере 1 % кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель платежи за установление ЗОУИТ общей площадью 236,8 тыс. га на землях сельскохозяйственного назначения всех форм собственности при средней кадастровой стоимости 14440 руб/га могут составить в Тульской области более 34,2 млн руб. При установлении ставки за сервитут в размере 2 % — 64,4 млн руб.
Таким образом, используя механизм перераспределения земельных платежей или плату за сервитут, можно компенсировать субъектам земельных отношений убытки, возникающие при установлении обременений в использовании земель. 
<< | >>
Источник: Варламов А. А., Гальченко С. А.. Государственный кадастр недвижимости. 2012

Еще по теме ФОРМИРОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ЭФФЕКТИВНОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ ОГРАНИЧЕНИЯ РЕЖИМА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИЙ:

  1. РАЗМЕЩЕНИЕ ТЕРРИТОРИЙ, ВКЛЮЧАЕМЫХ В СОСТАВОХРАННЫХ, ЗАЩИТНЫХ, САНИТАРНЫХ, ЗАПРЕТНЫХ И ИНЫХ ЗОН С ОГРАНИЧЕННЫМ (ОСОБЫМ) РЕЖИМОМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ
  2. ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПОТЕНЦИАЛА ОХРАНЯЕМЫХ ПРИРОДНЫХ ТЕРРИТОРИЙ Г. Т. Шкиперова
  3. 3.2. Оценка эффективности экономических механизмов
  4. Механизмы формирования и использования бюджетных и внебюджетных фондов.
  5. Механизмы ограничения риска (квот)
  6. 4.4. ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЙ И ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕРРИТОРИИ КОЛЛЕКТИВНЫХ САДОВ, ОГОРОДОВ И ДАЧНЫХ ХОЗЯЙСТВ
  7. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ОГРАНИЧЕНИЙ И ОБРЕМЕНЕНИЙ В ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬ
  8. СОСТАВЛЕНИЕ ДЕЖУРНЫХ КАРТ ОГРАНИЧЕНИЙ И ОБРЕМЕНЕНИЙ В ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЛИ
  9. ОГРАНИЧЕНИЯ И ОБРЕМЕНЕНИЯ В ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ИХ УЧЕТ ПРИ МЕЖХОЗЯЙСТВЕННОМ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВЕ
  10. ФИЛОСОФСКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВАНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ МОДЕЛИ НООСФЕРНОГО СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ Никитенко П.Г.
  11. Глава 12 РАЗМЕЩЕНИЕ И УСТАНОВЛЕНИЕ ГРАНИЦ ТЕРРИТОРИЙ С ОСОБЫМ ПРАВОВЫМ РЕЖИМОМ
  12. 5. ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНОЕ ОБОСНОВАНИЕ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ РЕЖИМОВ ДЛЯ ЭФФЕКТИВНОЙ ПЕРЕРАБОТКИ ТРУДНООБОГАТИМЫХ МОЛИБДЕН-АРГИЛЛШИТОВЫХ РУД
  13. Проблема оценки качества информации и эффективности ее использования
  14. Пример формализованной оценки качества информационных ресурсов и эффективности их использования
  15. Методика формализованной оценки качества информационных ресурсов и эффективности их использования
  16. БЕЗОПАСНОСТЬ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ГРУЗОПОДЪЕМНЫХ МЕХАНИЗМОВ
  17. 2.2.4 Формирование эффективного состава единичных показателей качества
  18. 4Л. Определение эффективности флотации окисленного молибдена с использованием различных реагентов-собирателей
  19. ГЛАВА 3 ФОРМИРОВАНИЕ БОЛЬШЕВИСТСКОГО РЕЖИМА И ГРАЖДАНСКАЯ ВОЙНА В РОССИИ (1918-1922 гг.)
  20. МЕХАНИЗМ ФОРМИРОВАНИЯ ЦЕННОСТЕЙ