<<
>>

Подсчет площадей здания. Экспликация. 

  Площадь квартиры и другие технические показатели, которые считают для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяют по правилам, установленным Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.
Показатели общей площади квартиры используют для государственной регистрации права собственности, государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства и статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период), определения социальной нормы жилья, оплаты жилья и коммунальных услуг и иных целей.
Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации устанавливает следующие правила определения площади: Площади помещений подсчитывают в экспликации. Формы экспликаций приведены в приложении 29. При подсчетах следует пользоваться значениями, взятыми непосредственно при измерениях с точностью до одного десятичного знака. При составлении формулы для подсчета площади непрямоугольной комнаты план разбивают на простейшие геометрические фигуры (прямоугольники, трапеции, прямоугольные треугольники и т. п.); отсутствующие в плане и абрисе размеры для составления формулы определяют по масштабу плана. По каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитывают:
жилую площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общую площадь квартиры (квартир). Жилую площадь квартиры вычисляют как сумму площадей жилых комнат, а жилую площадь здания — как сумму жилых площадей квартир. Площадь квартиры жилого здания определяют как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений (кухни, коридоры, ванные комнаты, помещения санузлов, встроенные шкафы, кладовые) без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
Площадь квартир здания — сумма площадей квартир. Общую площадь квартиры определяют как сумму площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, вычисляемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1.
Общая площадь квартир по жилому зданию равна сумме общих площадей квартир.
Площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), помещений с внеквартирными коммуникациями, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются. Площадь жилого здания определяют в соответствии со СНиПом 2.08.01—89*.
При определении площади помещений мансардного этажа учитывают площадь этого помещения с высотой от пола до наклонного потолка 1,5 м при наклоне 30° к горизонту; 1,1 м — при 45°; 0,5 м — при 60° и более. При промежуточных значениях высоту определяют по интерполяции. Площадь помещения с меньшей высотой следует учитывать в общей площади с коэффициентом 0,7; при этом минимальная высота стены должна быть 1,2 м при наклоне потолка 30°; 0,8 м при 45...60°; не ограничивается при наклоне 60° и более (СНиП 2.08.01—89* «Жилые здания»). При определении площади помещений следует:
площадь ниш высотой 2 м и более включать в площадь помещений, в которых они расположены.
Площади арочных проемов включать в площадь помещения начиная с ширины 2 м;
площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 м и более включать в площадь помещения, в котором расположена лестница;
площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в площадь помещений не включать. В общежитиях определяют:
жилую площадь помещений — как сумму площадей жилых комнат;
площадь помещений — как сумму жилых комнат и подсобных помещений, а также помещений общественного назначения;
общую площадь — как сумму площадей помещений и площади лоджий, балконов и веранд, вычисляемых с учетом вышеприведенных понижающих коэффициентов.
Правила определения площадей помещений и площади застройки регламентируются строительными нормами и правилами по конкретным типам зданий. Помимо рассмотренного ранее СНиПа «Жилые здания» 2.08.01—89* основными СНиПами являются: СНиП 31-01—2003 «Здания жилые многоквартирные». СНиП 2.08.02—89* «Общественные здания и сооружения». СНиП 2.09.02—85* «Производственые здания».
СНиП 31-01—2003 «Здания жилые многоквартирные» устанавливает следующие правила определения площади: Площадь помещений жилых зданий определяют по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).
Площадь, занимаемую печью, в том числе печью с камином, входящими в отопительную систему здания, которые не являются декоративными, в площадь помещений не включается. Площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением. Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки.
Правила определения площади жилого здания, его этажности и строительного объема, не являющихся техническими показателями, перенесены в Свод правил по архитектурно-планировочным решениям жилых зданий.
Свод правил по архитектурно-планировочным решениям жилых зданий рекомендует следующую методику подсчета общей площади жилого многоквартирного здания и площади квартир: Площадь жилого здания определяют как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен.
В площадь этажа включают площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площадей в уровне данного этажа, кроме площади проемов для лифтовых и других шахт, помещений для различных инженерных и технических нужд (коммуникации, чердак, подполье и др.).
Эксплуатируемую кровлю при подсчете общей площади здания приравнивают к площади террас. Площадь квартир определяют как сумму площадей отапливаемых помещений (жилых, подсобных и дополнительных) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров).
К жилым помещениям относят: спальни и общие комнаты (гостиные).
К подсобным помещениям относят: кухню, кухню-нишу или кухонную зону в кухне-столовой, внутриквартирные коридоры, холлы, переднюю, санитарно-гигиенические помещения (ванную, душевую, уборную, совмещенный санузел), встроенные шкафы и кладовые.
К дополнительным помещениям относят: постирочную, гардеробные, сауну, помещение для теплогенератора, столовую, детскую, игровую, кабинет, библиотеку и т. п.
Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и менее в площадь помещений, где расположена лестница, не включают.
При определении площади помещения квартиры, расположенной в мансардном этаже, целесообразно учитывать площадь этого помещения с высотой потолка от 1,6 м до 2,5 м — при углах наклона к горизонту до 45°; 1,9...2,5 м — при углах наклона к горизонту 45° и более; площадь помещений при высоте менее 2,5 м учитывают с понижающим коэффициентом 0,7. При этом высота менее 2,5 м может быть не больше чем на 50 % площади этого помещения.
Площади частей помещений, имеющих высоту менее 1,6 м при углах наклона потолка к горизонту 45° и более (или 1,9 м — при углах наклона к горизонту 30.45°), не учитывают. Общую площадь квартиры определяют как сумму площадей ее отапливаемых помещений и встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд и террас), подсчитываемых с понижающими коэффициентами, устанавливаемыми правилами технической инвентаризации.
СНиП 2.08.02—89* «Общественные здания и сооружения» устанавливает следующие правила определения площади: Общую площадь общественного здания определяют как сумму площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный и подвальные).
Площадь этажей зданий следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Площадь антресолей, переходов в другие здания, остекленных веранд, галерей и балконов зрительных и других залов включают в общую площадь здания. Площадь многосветных помещений следует включать в общую площадь здания в пределах только
одного этажа. Площадь мансардного этажа измеряют в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака.
При наклонных наружных стенах площадь этажа измеряют на уровне пола. Полезная площадь общественного здания — сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т. п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов. Расчетная площадь общественных зданий — сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.
Площадь коридоров, используемых в качестве рекреационных помещений в зданиях учебных заведений, а также в зданиях больниц, санаториев, домов отдыха, кинотеатров, клубов и других учреждений, предназначенных для отдыха или ожидания обслуживаемых, включают в расчетную площадь.
Площади радиоузлов, коммутационных, подсобных помещений при эстрадах и сценах, киноаппаратных, ниш шириной не менее 1 и высотой 1,8 ми более (за исключением ниш инженерного назначения), а также встроенных шкафов (за исключением встроенных шкафов инженерного назначения) включают в расчетную площадь здания. Площадь подполья для проветривания здания, проектируемого для строительства на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака) при высоте от пола до низа выступающих конструкций менее 1,8 м, а также лоджий, тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую, полезную и расчетную площади зданий не включают. Площадь помещений зданий определяют по их размерам, которые измеряют между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь застройки здания определяют как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. В площадь застройки включают площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды под зданием. Торговую площадь магазина определяют как сумму площадей торговых залов, помещений приема и выдачи заказов, зала кафетерия, площадей для дополнительных услуг покупателям.
СНиП 2.09.02—85*. «Производственные здания» устанавливает следующие правила определения площади: Общая площадь здания — сумма площадей всех этажей (надземных, включая технические, цокольного и подвальных), измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен (или осей крайних колонн, где нет наружных стен), тоннелей, внутренних площадок, антресолей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, галерей (горизонтальной проекции) и переходов в другие здания.
В общую площадь здания не включают площади технического подполья высотой менее 1,8 м до низа выступающих конструкций (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций), площади над подвесными потолками, проектируемыми согласно п. 2.16, а также площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников. Площадь помещений, занимающих по высоте два этажа и более в пределах многоэтажного здания (двухсветных и многосветных), следует включать в общую площадь в пределах одного этажа.
При проведении технической инвентаризации определяют высоты зданий, сооружений, помещений. Для определения строительного объема — суммы объемов надземной и подземной частей здания, необходимо знать высоту здания от уровня чистого пола первого этажа до верха покрытия и заглубления подвальной или цокольной части здания (расстояние от уровня чистого пола первого этажа до уровня чистого пола подвала или цокольного этажа).
Для этого измеряют высоту от уровня земли до верха покрытия Н и высоту от уровня земли до оконного проема h снаружи здания, а затем изнутри здания — от уровня чистого пола первого этажа до оконного проема h2. Высота для определения строительного объема надземной части, м,
Н1 = Н - (h1 - h2).
Высоту строительного объема подземной части (h3) измеряют внутри здания.
При измерении помещений строения устанавливают внутреннюю высоту помещения.
Высоту можно измерять непосредственно мерным прибором (рулеткой, лазерной рулеткой) или, если это невозможно, при помощи инструментов и приспособлений (при помощи теодолита, тахеометра, эклиметра). Инструменты и приспособления используют, как правило, при определении высот опор, трубопроводов, воздушных линий.
Высоту зданий, строений, помещений измеряют с помощью поверенных мерных приборов, учитывая относительную ошибку двух измерений линий, которая не должна превышать 3 см для линий до 6 м и 1/200 (0,5 %) для линий более 6 м.
Внутреннюю высоту от пола до потолка измеряют в одном из помещений каждого этажа, подвала, мезонина, светелки основного строения или постройки.
В подвалах и цокольных этажах вместе с тем измеряют заглубление пола по отношению к поверхности земли или отмостки.
Высота эркеров и переходов — разница высот от земли до верха перекрытия эркера (или перехода) и до нижней плоскости эркера (или перехода).
При разной высоте помещений на этаже ее измеряют в каждом из этих помещений.
Высоту помещений, имеющих своды, определяют в двух местах: от пола до пяты свода и от пола до шелыги свода [пята свода — плоскость,

служащая опорой для свода, которая проходит в том месте, где кончается вертикальное очертание опор и начинается кривая линия очертания арки; шелыга — прямая, лежащая под замком свода, т. е. вверху под средним камнем арки (замок свода), замыкающим обе половины свода].
Высоту мансардных этажей принимают как среднее значение между наибольшим и наименьшим измерениями внутренних высот, взятых в разных частях мансарды, с добавлением 35 см (условная толщина перекрытия).
Высоту строения в целом, пристроек, подвала, цокольного этажа, мезонина, мансарды или светелки измеряют в одном из помещений от уровня чистого пола до верха засыпки чердачного перекрытия по данным измерений внутренних высот помещений по этажам и толщины междуэтажных и чердачного перекрытий. Толщину перекрытий вычисляют по измерению высоты двух или нескольких этажей в лестничной клетке вместе с перекрытиями, расположенными между ними, исключив из этого размера сумму внутренних высот измеряемых этажей.
Высоту строения определяют как сумму внутренней высоты по этажам и толщины междуэтажных и чердачных перекрытий, внутренней высоты здания от пола первого этажа до потолка последнего в лестничной клетке с учетом толщины чердачного перекрытия.
При отсутствии окон в подвальном или цокольном этаже заглубление определяют, измеряя внутреннюю высоту подвала и расстояние от нижней плоскости надподвального перекрытия до перемычки дверного проема. Этот размер переносят на наружную поверхность стены и измеряют расстояние до поверхности земли.
По полученным размерам находят размер заглубления, который равен внутренней высоте подвала минус расстояние от нижней плоскости надподвального перекрытия до поверхности земли.
Цокольным (полуподвальным) называют этаж, пол которого расположен ниже тротуара или отмостки, но не более чем на половину высоты данного помещения.
В строениях с односкатной крышей высоту измеряют по нижнему скату.
Все размеры высот обозначают с точностью до 0,01 м.
Основные правила вычисления строительного объема здания, строения, помещения определены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37): Объем надземных и подземных частей здания определяют в пределах ограничивающих поверхностей, с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями, возведенными на вечномерзлых грунтах. Объем здания с чердачным перекрытием определяют как произведение его площади, вычисленной по размерам внешнего очертания стен здания выше цоколя и высоты здания от уровня чистого пола первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия. Объем здания без чердачного перекрытия — произведение площади вертикального поперечного сечения здания и длины. Площадь вертикального сечения здания определяется по обводу наружной поверхности стен, по верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола первого этажа, а длина здания — путем замера расстояния между наружными поверхностями торцевых стен на уровне первого этажа выше цоколя. Объем здания вычисляют отдельно по его частям, если эти части резко отличны друг от друга по очертанию, конфигурации или по их конструктивному решению. В случае раздельного вычисления объема здания стена, разграничивающая часть здания, относится к той части, у которой конструкция или высота стен соответствует конструкции или высоте разграничивающей стены. В объем здания также включают объем эркеров, тамбуров и других частей здания, увеличивающих его объем и объем световых фонарей, выступающих за наружное очертание крыши. Объем мансард, мезонинов определяют умножением площади их горизонтального сечения по внешнему обводу стен на уровне пола на высоту от пола мансарды (мезонина) до верха засыпки чердачного перекрытия. При криволинейном очертании перекрытий мансарды (мезонина) принимают среднюю высоту. Объем подвала или цокольного этажа определяют умножением площади горизонтального сечения здания на уровне первого этажа выше цоколя здания на высоту, измеренную от уровня чистого пола подвала (цокольного этажа) до уровня чистого пола первого этажа. Пристройки одного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, включают в объем основной части здания; не отвечающие этим требованиям пристройки измеряют и учитывают самостоятельно и в объем здания не включают. При определении строительного объема жилых домов и общежитий технические этажи (котельные, мастерские и др.) включают в объем здания. Объем здания, состоящего из частей одного назначения, материала стен, конструкций различной высоты при одинаковой этажности или при различной этажности, но оцениваемых по сборнику по одной и той же оценочной норме, определяют как сумму объемов составляющих частей. Пояски, пилястры, полуколонны и тому подобные архитектурные детали, не увеличивающие общего объема здания, в его объем не включают. Эркеры и переходы включают в объем здания и оценивают совместно с основным зданием. Высоту их определяют как разницу высот от земли до верха перекрытия эркера (или перехода) и до нижней плоскости эркера (или перехода). Лоджии и ниши в наружных стенах из объема здания не исключают.
При определении строительного объема общественных зданий и сооружений необходимо руководствоваться правилами СНиПа 2.08.02— 89* «Общественные здания и сооружения»: Строительный объем здания — сумма строительного объема выше отметки ±0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем надземной и подземной частей здания определяют в пределах ограничивающих поверхностей, включая ограждающие конструкции, световые фонари, купола и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах.
Свод правил по архитектурно-планировочным решениям жилых зданий рекомендует вычислять объем жилого многоквартирного здания в такой последовательности: Строительный объем жилого здания определяют как сумму строительного объема выше отметки ±0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем надземной и подземной частей здания определяют в пределах ограничивающих наружных поверхностей, включая ограждающие конструкции, световые фонари и другие надстройки, начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, козырьков, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), подпольных каналов, а также проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах.
При технической инвентаризации инженерные сооружения делят (в зависимости от характеристик основных параметров) на пять основных групп с условными названиями: линейные; площадные; объемные; высотные; сложные (комбинированные).
Основа технической характеристики линейных объектов — их протяженность.
Наряду с основной характеристикой в технической документации для конкретных объектов приводят дополнительные характеристики, которые приведены в экспликациях к планам объектов.
К линейным объектам относят: автомобильные дороги, проезды, тротуары; железнодорожные пути; трамвайные пути; линии электропередачи, линии наружного освещения (сети); телефонные линии и прочие линии связи (сети); газопроводы (магистральные и распределительные); теплотрассы; водопроводы (водопроводные сети); трубопроводы канализации (канализационные сети); технологические трубопроводы; эстакады (транспортные, кабельные, технологические и пр.); мосты, тоннели; каналы, арыки, оросительные системы; транспортные галереи; дамбы, плотины.
К площадным инженерным сооружениям, основная характеристика которых площадь (твердого покрытия, в границах ограждения, площадь застройки), относят:
взлетно-посадочные полосы аэродромов (площадь твердого покрытия);
площади и площадки с твердым покрытием различного назначения (открытые автостоянки, открытые склады, разгрузочно-погрузочные площадки и пр.);
спортивные площадки различного назначения;
кладбища;
открытые распределительные устройства (ОРУ) (в границах ограждения);
поля фильтрации, золоотвалы и т. п.;
сооружения сельскохозяйственного назначения (навозохранилище, токи, открытые загоны для скота и птицы и пр.).
К объемным инженерным сооружениям, основная техническая характеристика которых объем, относят: резервуары, баки, бункеры, градирни; бассейны; отстойники, аэротенки (в очистных сооружениях); силосные ямы.
К высотным объектам относят: доменные печи; башни, мачты, дымовые трубы и прочее; шахты, скважины, основной характеристикой является глубина.
К сложным (комбинированным) относят сооружения, которые включают в себя части с разными основными характеристиками. Примером такого объекта является объект «Склад серной кислоты», в состав которого входит бетонированная площадка с обрамлением из бетонных блоков, на которой располагают металлические резервуары. В техническом паспорте на данный объект указывают площадь бетонированной площадки, протяженность обрамления, объем и число резервуаров.
Технический паспорт — свод документированной информации о сооружении, позволяющей однозначно выделить его из других объектов недвижимости, т. е. идентифицировать (установить совпадения описания с фактом), и содержащей основные технические характеристики, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и обеспечения ведения государственного кадастра объектов недвижимого имущества.
Технический паспорт сооружения составляют на основе проведенных обследований и измерений.
Сооружению и его составляющим частям присваивают номер и литеру, при помощи которых объект обозначают на плане и в экспликациях.
Наименование объекту недвижимости присваивают по данным собственника, используя терминологию, принятую в нормативных документах по технической инвентаризации и проектированию (приложение 30).
Наименование объекта приводят на титульном листе без сокращений и изменений во всех разделах технической документации.
Для отражения местоположения объекта и его составляющих в технической документации, если необходимо, разрабатывают ситуационный план и план объекта. Ситуационный план выполняют в масштабе 1 : 2000... 1 : 100000, что позволяет определить общее местоположение данного объекта на местности или в поселении.
План объекта выполняют в масштабе 1 : 200; 1 : 500; 1 : 1000 в зависимости от габаритов сооружения, используя условные знаки и обозначения. Объект показывают на плане целиком. На плане проставляют основные наружные размеры сооружения. Помимо объекта, на который составляют техническую документацию, на плане для отражения ситуации показывают соседние с ним объекты.
Для линейных объектов необходимо четко обозначать их начало и конец, т. е. характерные для данного объекта точки. Так, для линии электропередачи это может быть опора, для канализационных и водопроводных сетей — смотровой колодец, для железнодорожной ветки — стрелочный перевод или тупик.
Наряду с основной характеристикой для конкретных объектов приводят дополнительные технические характеристики. Например, для газопроводов — давление, для линий электропередачи — напряжение и т. д. Технические характеристики сооружения приводят в экспликации к плану объекта.
Состав объекта, конструктивные особенности и другую необходимую дополнительную информацию о сооружении приводят в разделе «Общие сведения».
Наибольшую сложность для проведения технической инвентаризации вызывают подземные коммуникации, поэтому для распознавания на местности приводят их общие сведения и внешние признаки (приложение 31).
Примеры выполнения планов объектов приведены в приложении 32.
Определяют и описывают техническое состояние и физический износ объекта, тщательно осматривая в натуре конструктивные элементы и одновременно описывая признаки их износа.
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования здания понимают утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Согласно Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН[41] 53—86 Госгражданстроя, утвержденным приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 г. № 446, физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков оценивают сравнением признаков физического износа, выявленных в результате визуального или инструментального обследования, с их значениями, приведенными в таблицах данных Правил. При этом учитывают, что большинство элементов взаимосвязано. Это позволяет делать заключение о состоянии конструктивных элементов, недоступных непосредственному осмотру.
При инвентаризации обследуют все части здания: фундамент, цоколь и стены, перегородки, перекрытия, полы, крыши, окна, двери, лестницы, крыльца, отмостки, внутреннюю и наружную отделку, отопление, инженерное оборудование.
После осмотра и фиксации признаков износа и их количественной оценки (повреждения на площади, % площади всей осматриваемой конструкции) в полевом абрисе определяют физический износ конструктивного элемента по методике, изложенной в ВСН 53—86.
Физический износ здания целиком — это сумма физических изно- сов отдельных конструкций, умноженная на коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции в общей восстановительной стоимости здания.
В таблицах физического износа конструкций и элементов жилых зданий, являющихся приложением к Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН 53—86 Госгражданстрой, приведены признаки износа и количественные характеристики для различных конструктивных решений элементов зданий, выполненных из разных материалов.
Техническое состояние конструктивных элементов здания определяют отдельно по их элементам.
Конструктивное решение и материал фундаментов выясняют по исполнительной и проектной документации либо по информации, полученной от владельца. При наличии подвала, технического подполья осматривают видимую часть фундамента изнутри здания. При отсутствии подвала о состоянии фундамента здания судят по состоянию наземных элементов. Например, наличие характерных трещин в каменных стенах по углам здания свидетельствует о недостаточной несущей способности основания и, как следствие, деформации фундамента и опирающихся на него стен. Те же причины могут вызвать перекосы и выпучивание цоколя, перекосы оконных и дверных проемов и другие деформации наземных элементов здания.
Признаки износа, по которым можно определить физическое состояние фундаментов разной конструкции, приведены в таблицах 1...5 ВСН 53—86.
В зависимости от материала стен и их конструктивного решения при осмотре обращают внимание:
у кирпичных стен: на наличие характерных трещин; состояние рядов кладки; состояние и выветривание стенового материала; состояние перемычек над оконными и дверными проемами; кладки парапетов, парапетных столбиков; кладки сводов; наличие сырых мест, особенно в местах установки водосточных труб; состояние слоя штукатурки; наличие местных повреждений;
у стен из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей: на состояние заделки горизонтальных и вертикальных стыков; стенового материала (целостность защитного слоя для железобетонных конструкций); фактурного слоя или облицовочной плитки; наличие сырых пятен, следов протечек внутри помещения по стыкам под балконной плитой; состояние конструкций панелей в местах заделки козырьков, балконных плит;
у стен деревянных зданий:
для рубленных из бревен и бруса: на состояние обшивки наружной и внутренней (наличие заражения дереворазрушающими домовыми грибками и жуками) при отсутствии обшивки состояние нижних венцов; наличие и состояние гидроизоляции между каменным цоколем и нижним венцом; плотность конопатки пазов; просадку узлов;
сборно-щитовых и каркасных: на состояние обшивки; продуваемость и следы промерзания; наличие повреждения обшивки гнилью, заражения грибками и жучками; деформаций оконных и дверных коробок.
Признаки износа стен приведены в таблицах 6...15 ВСН 53—86.
При осмотре перегородок обращают внимание на места сопряжения перегородки с потолком, где возможны трещины и сколы (у кирпичных, гипсобетонных, шлакобетонных и т. д. перегородок); состояние вертикальной поверхности перегородок, где возможны отклонения от вертикали, сквозные трещины, увлажненные места, перекосы и поражения гнилью у деревянных перегородок.
Признаки износа перегородок приведены в таблицах 20.25 ВСН 53—86.
При осмотре конструкций перекрытий в первую очередь и наиболее тщательно осматривают перекрытия первого и последнего этажей, а также перекрытия в помещениях кухонь, санитарных узлов, ванных комнат и помещений, граничащих с ними, подверженные неблагоприятным условиям эксплуатации. Признаки износа перекрытий при визуальном осмотре следующие:
с несущими железобетонными конструкциями: отслоения и трещины в фактурном слое плит; трещины в местах примыкания; трещины между плитами, частичное или полное выпадение рустов (швов между плитами); смещение плит перекрытия относительно друг друга; следы промерзания; следы протечек (в местах опирания на наружные стены); заметный прогиб плит, со множественными глубокими трещинами в плитах.
деревянные неоштукатуренные: зазоры и щели между досками наката, прогибы балок и настилов; поражения верхних слоев древесины грибком, гнилью; трещины в древесине балок и щитов наката; заметные прогибы балок и прогонов.
деревянные оштукатуренные: трещины в штукатурном слое; отслоение штукатурки; следы протечек, увлажнения в местах сопряжения с наружными стенами; диагональные, продольные и поперечные трещины, заметный прогиб конструкций.
Признаки износа перекрытий приведены в таблицах 26.32 ВСН 53—86.
При осмотре полов выявляют следующие дефекты:
у деревянных (досчатых, паркетных, из древесностружечных или древесноволокнистых плит): стирание материала; щели между досками, отдельными паркетными клепками; прогибы, просадки отдельных досок, скрип при ходьбе; поражение гнилью и жучком досок;
из керамических плиток, цементно-песчаных, бетонных и т. д.: стирание поверхности в ходовых местах; выбоины (количество, размер, % ко всей поверхности пола); повреждения при отсутствии отдельных плиток.
из рулонных материалов, синтетических плиток: отставание материала в стыках и вздутие местами; истертость материала у дверей и в ходовых местах; просадка и разрушение основания пола.
Признаки износа полов приведены в таблицах 48...54 ВСН 53...86.
При осмотре крыш оценивают техническое состояние несущих конструкций и кровельного покрытия. Конструкции чердачных крыш осматривают в помещении чердака.
У деревянных несущих конструкций в первую очередь осматривают опорные брусья (мауэрлаты), наклонные балки ( стропила), стойки, обрешетку и места их сопряжений.
Основные возможные дефекты их: ослабление креплений (болтов, хомутов, скоб), врубок; поражение гнилью мауэрлата, стропильных ног, обрешетки; прогибы стропильных ног; поражения жучком древесины деталей крыши.
Для крыш с железобетонными стропилами и сборными железобетонными плитами различают основные возможные дефекты: разрушение защитных слоев железобетонных конструкций, обнажение арматуры; повреждение кирпичных столбиков и деревянных деталей.
Признаки износа несущих конструкций крыши приведены в таблицах 38.40 ВСН 53-86.
Состояние кровли определяют по наличию или отсутствию протечек, состоянию материала кровли, стыков. Наличие и состояние конструкций водостока (желобов, водосточных труб) также влияет на состояние конструкций здания (стен, фундаментов и пр.).
Признаки износа кровли приведены в таблицах 41.47 ВСН 53-86.
При осмотре таких конструкций здания, как окна и двери, возможны дефекты, вызванные деформациями в других частях здания. Так, перекос дверных и оконных коробок может быть связан с деформациями стен из-за неравномерной осадки фундаментов или недостаточной несущей способности перемычки над проемом.
При обследовании окон и дверей обращают внимание на состояние сопряженных с ними других конструктивных элементов, на их износ, и устанавливают причину возникновения тех или иных нарушений.
Основные возможные дефекты: трещины в стеклах; неплотное закрывание створок переплетов или дверных полотен; повреждения коробок и рам гнилью или вредителями древесины; рассыхание, деформация коробок и рам, перекосы, расстройства сопряжений в углах; коробление и трещины (для коробок и переплетов); отсутствие остекления (для оконных переплетов).
Признаки износа окон и дверей приведены в таблицах 55.58 ВСН 53-86.
Основные признаки технического состояния наружной и внутренней отделки:
при окраске водными растворами и масляной краской: повреждение окрашенного слоя; трещины; загрязнения; отслоение и вздутия; следы протечек, ржавых пятен;
при оклейке обоями: площадь отставания и повреждения; обесцвечивание; загрязнение рисунка;
при облицовке керамическими плитками: площадь трещин, сколов, неполного прилегания; выпадение; отсутствие плиток.
при наличии штукатурки: трещины; сколы; пробоины; площадь отслоения, выпучивания, отпадения покровного слоя.
Признаки износа отделочных покрытий приведены в таблицах 59...64 ВСН 53-86.
К инженерному оборудованию зданий относят: горячее и холодное водоснабжение, отопление, канализацию и водостоки, электрооборудование, печи и мусоропроводы.
При визуальном обследовании технического состояния внутренних систем инженерного оборудования необходимо убедиться в их наличии и функционировании. Проверяют состояние газовых вводов, стояков, трубопроводов, вводно-распределительных устройств, щитков, электроприборов, сантехнических приборов, электрических или газовых плит.
Осматривают трубопроводы и стояки в квартирах и в помещениях технических этажей или технических подвалов. Выявленные дефекты и неисправности отражают в абрисе для дальнейшего сравнения их с данными таблиц 65.71 ВСН 53-86 и определения их физического износа.
Пример выполнения описания технического состояния конструктивных элементов здания приведен в приложении 33, таблицы-образцы для определения признаков износа — в приложении 34.
Качество работ в организации технической инвентаризации проверяет контролер (проверяющий) или бригадир.
Существуют следующие виды контроля работ: контроль обмерных работ в натуре; камеральный контроль.
Контроль обмерных работ в натуре. Работы по инвентаризации застроенных земельных участков проверяет контролер уже в процессе их проведения.
На месте данные съемки сличают с натурой, проверяют: полноту съемки ситуации участка по абрису (определение смежеств участка, местоположения участка на местности, отражение на абрисе всех строений и сооружений на земельном участке);
точность обмера границ участка и вспомогательных замеров, определяющих правильное расположение на участке строений; достаточность взятых дополнительных измерений; правильность отражения и обозначения на абрисе строений, сооружений, благоустройства, усадебных угодий (в соответствии с принятыми для целей технической инвентаризации условными обозначениями и правилами литеровки строений);
правильность отражения конфигурации строений для составления планов;
точность обмеров самих строений и сооружений; наличие дополнительных промеров в помещения непрямоугольной формы для подсчета площади, измеренных толщин стен и перегородок или дополнительных промеров для их вычисления;
наличие привязок для оборудования в строении; правильность обмеров выступов (до 10 см не измеряют); правильность отражения в абрисе всех конструктивных элементов основного строения;
полноту и достоверность приведения описания технических характеристик конструктивных элементов, признаков износа.
Контролер также следит за правильностью составления абриса. Ошибки, обнаруженные при проверке, исправляет исполнитель работ. Незначительные ошибки контролер исправляет на месте. Допустимыми ошибками считают:
при обмере границ участков — расхождения в длине измеряемой линии в пределах до 0,5 % длины линии, т. е. до 10 см для линии в 20 м;
строений — в пределах до 0,5 % длины линии, но не более 5 см на один промер, не превышающий длины измерительного прибора;
для засечек, диагоналей, перпендикуляров и других вспомогательных линий — до 1 % их линейного протяжения.
Расхождения в указанных пределах не исправляют, так как они не влияют на результат данных вычислений и могут зависеть от натяжения ленты рулетки, ее качества и других причин, которые при повторных промерах могут не совпадать, т. е. быть результатом случайных ошибок.
Например, если длина границы участка по абрису составляет 28,75 м, а при проверке — 28,66 м, то такую ошибку можно не исправлять, т. е. она не выходит за пределы допустимой.
Абрисы с большим числом ошибок бракуют. Расхождения в определении износа исполнителем и бригадиром не должны превышать 5 %.
Контролер составляет корректурный лист, в котором отражает выявленные ошибки, дефекты, пропуски, неточности и др.
Камеральная проверка работ. Контролер проверяет: сопоставимость планов с абрисом;
правильность линейных промеров наружных и внутренних размеров, сквозных измерений;
правильность толщин стен и перегородок, данных отсчетов по проемам;
полноту и достоверность вспомогательных размеров, необходимых для построения поэтажных планов;
соответствие плана первого этажа (являющегося контрольным) с планами других этажей; масштабы планов;
соответствие принятым условным обозначениям; правильность нумерации и проставления литер на планах; правильность отражения на планах высот и площадей помещений; правильность составления экспликаций к поэтажным планам; выполнение необходимых подсчетов и итогов;
соответствие вычерченных планов и составленной инвентаризационно-технической документации требованиям по их оформлению.
При контроле вычислительных работ проверяют правильность: выбора формул для подсчета площадей, объемов строения;

выполнения расчетов и итогов по квартирам, этажам, зданиям, домовладению в целом;
разноски площади и высоты на поэтажном плане.
Незначительные ошибки и отклонения контролер исправляет сам, дела с грубыми ошибками возвращает для переделки и исправления.
Дела подписывает лицо, осуществляющее контроль, ставят дату проверки. Проверенные и надлежаще оформленные дела передают руководству организации технической инвентаризации для окончательного просмотра, утверждения и сдачи в архив.
Исправление технических ошибок, допущенных при проведении технической инвентаризации. Вносят исправление в пятидневный срок после установления ошибки.
Организация тезнической инвентаризации должна уведомить правообладателя, органы, осуществляющие ведение государственного кадастрового учета, и иных заинтересованных лиц об исправлении технической ошибки.
Исправляют техническую ошибку в технических паспортах (технических описаниях) после регистрации права на объект недвижимости в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц.
В случаях, если есть основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, такое исправление делают по решению суда.
Состав документов инвентаризации ОКС. На каждый объект инвентаризации составляют учетно-техническую документацию, которую группируют в инвентарное дело (рис. 9.1).
Инвентарный номер присваивают всем объектам домовладения, расположенным на отдельном обособленном земельном участке, либо

Рис. 9.1. Структура инвентарного дела


отдельно стоящему основному зданию, расположенному на земельном участке, границы которого не обособлены.
По правилам хранения документации, обозначенным в Инструкции (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37), инвентарное дело содержит три отдельно сброшюрованные в обложки группы документов: первая группа — материалы, составленные в результате последней инвентаризации, абрис и техническая документация, выполненная на его основе; вторая — правоустанавливающие документы или их копии, сброшюрованные в хронологическом порядке, относящиеся к периоду до начала деятельности учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также информация, представляемая названными органами о праве собственности на объект; третья — архивные абрисы и техническая документация, составленная в результате предшествующих обследований (инвентаризаций).
В инвентарном деле имеется опись содержащихся в нем документов и материалов. Его постоянно хранят в архиве организации технической инвентаризации. Требования к порядку содержания архива организации технической инвентаризации, хранению архивных фондов и правила представления сведений об объектах устанавливают федеральные органы исполнительной власти.
Техническую документацию на объекты капитального строительства согласно действующим нормативным документам выполняют в виде:
технического паспорта домовладения с приложением плана земельного участка, поэтажных планов основных зданий и экспликаций помещений к ним. Форма технического паспорта приведена в приложении 35;
технического паспорта здания (строения) с приложением поэтажных планов основных зданий и экспликаций помещений к ним (приложение 36);
технического паспорта жилого помещения (квартиры). Паспорт состоит из текстовой и графической (план квартиры) части. Форма технического паспорта приведена (приложение 37);
технического паспорта на энергетический призводственно-техноло- гический комплекс (ЭПТК). Паспорт состоит из текстовой и графической частей.
Субъекты Российской Федерации на основе федерального законодательства разрабатывают и утверждают формы технической документации для конкретного субъекта Российской Федерации.
Примером такой документации может служить принятая в Московской области Универсальная инвентаризационная карточка на домовладение (кондоминиум, жилое и нежилое здание, границы земельного участка которого не обособлены), садовый и дачный земельный участок (приложение 38). Ее форма № 1-ИК утверждена приказом Московского областного бюро технической инвентаризации от 19 мая 1999 г. № 2-П с изменениями, внесенными приказом от 17 сентября 1999 г. № 5-П.
Форма № 1-ИК предназначена для совершения учетно-оценочных действий в отношении любого здания гражданского и производственного назначения. Хранят ее в инвентарном деле. В качестве выходных документов, выдаваемых заказчику, выполняют Технический паспорт или Извлечения из технического паспорта с необходимой информацией для представления в различные государственные службы.
Формы данных документов и объем информации, содержащейся в них, согласовывают с организациями, пользующимися результатами деятельности ОТИ (нотариальные конторы, органы юстиции, администрации и др.).
В качестве примера таких документов можно привести формы, представленные в приложениях 1...3 и 5 к Информационному письму от 12 октября 1998 г. «О порядке взаимодействия представительств Московской областной регистрационной палаты и организаций технической инвентаризации Московской области».
Технический паспорт — документ, удостоверяющий факт наличия в натуре соответствующего объекта капитального строительства с установленными при проведении его технической инвентаризации на конкретную дату характеристиками.
Технический паспорт не может иметь ограниченного срока действия. Законодательством подобные сроки действия технических паспортов не установлены. Установление предельных сроков действия технических паспортов и иных выдаваемых организациями технической инвентаризации документов (справок, выписок из реестра, извлечений из технических паспортов, поэтажных планов, экспликаций и др.) является противозаконным и нарушает права заявителей, обращающихся в организации технической инвентаризации за соответствующими документами.
Комплект документов, формируемых в БТИ при проведении технической инвентаризации земель, приведен в приложении 39. 
<< | >>
Источник: Варламов А. А., Гальченко С. А.. Государственный кадастр недвижимости. 2012

Еще по теме Подсчет площадей здания. Экспликация. :

  1. Расчет размера вспомогательной площади склада (площади проходов и проездов)
  2. ПОДСЧЕТЫ ФРЭНКА СПУНЕРА
  3. § 1. ОСНОВЫ МЕТОДОЛОГИИ ЭКСПЛИКАЦИИ АРХАИЧЕСКОГО СОЗНАНИЯ
  4. § 2 Дух и Буква: возможности экспликации метафизических сущностей
  5. 5-6. Расчет площади участка комплектования
  6. Площадь экспедиционных помещений
  7. Определение размеров общей площади склада
  8. Расчет площади участка приемки
  9. ВАРЬИРУЮЩАЯ ПЛОЩАДЬ ПРОСТЕЙШИХ РЫНОЧНЫХ АРЕАЛОВ
  10. ФЛУКТУАЦИИ И ПЛОЩАДЬ ИХ РАСПРОСТРАНЕНИЯ
  11. Расчет размера грузовой площади склада
  12. Внезапное обрушение здания
  13. Поступление органических веществ в водоем с водосборной площади
  14. ПОВЫШЕНИЕ УРОЖАЙНОСТИ И РАСШИРЕНИЕ ПОСЕВНЫХ ПЛОЩАДЕЙ
  15. РАЗДЕЛ 10 Величина здания
  16. Статья 655. Передача здания или сооружения
  17. I. Устройство и оборудование школьного здания
  18. Поражающие факторы ядерного взрыва и их воздействие на людей, здания, сооружения